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近兩年來的民宿客棧行業，從滿足基本住宿需求的1.0版本，大躍進式的進入了2.0版本，投資規模上從幾百萬到千萬級別的民宿客棧比比皆是，在硬件設施方面有的已不亞于酒店品質，從數量上自16年開始也出現了爆發性的增長，部分區域一年時間新增了數百家店。投身到這個行業的人也多種多樣，不少人帶著情懷和美好的憧憬而來，但不到一年，有些人會被現實的種種不順而內心焦灼地堅持著，有些人會心灰意冷地轉讓走人，只有一部分人經營良好，悠然自得地一手情懷一手盈利。

客棧作為一個古老的傳統行業，住宿休息是最基本的一個需求，賣床板是最簡單直接的盈利點，也是大多數客棧唯一的盈利方式。但是怎么賣卻大有講究，整個酒店行業提供的服務和產品有極強的時間屬性，顧客對服務產品的需求隨著時間變化而變化。所以酒店業非常熱衷于收益管理，這點對于民宿客棧也一樣。

游多多客棧作為目前在全國100多家加盟店的連鎖客棧品牌在今天中國首個品牌日之際發布出一份從經營者角度實踐總結出來的民宿經營可行性研究報告，從經營多維度及數據的角度去分析如何做好一家盈利的店。

“酒香不怕巷子深”是民宿大忌

在中國，好山好水的地方很多，一些民宿主，會因自己被某個地方的美景打動，而盲目地投資建設一個民宿，忽略周邊是否有景區景點，忽略周邊是否有餐飲娛樂等相關配套，忽略所在區域是否被人所熟知。有人說：“我就是要找個冷僻的地方，讓大家來靜靜！”如果你不是有極強媒體宣傳整合能力的網紅老板娘，建議千萬別碰這樣的地方。旅行者不會因為你的客棧民宿而特地過來，單一民宿的IP沒有那么強大的號召力，能夠帶動當地的旅游。如果你只是一個懷揣情懷的普通金主，建議選擇一個相對有知名度的景區，依賴地方旅游局對該區域的宣傳，帶動潛在人流。建議選擇在景區里面或者距離景區1.5公里范圍內（也即步行時間在20分鐘內）。周邊一定還有其他客棧民宿，而不是只有孤立的自己。區域市場相互帶動的力量還是非常重要的。

除了租金，比例更重要

很多人可能只關心租金的絕對值，經營者需要考慮租金跟每年營業額的占比，這個數字非常重要。如果你租賃的是毛胚房或者需要重新裝修的房子，裝修花多少錢跟你的租金、后續的定價都息息相關。如果租金成本比較高，那么迫使你需要在裝修投入上較高些，以便以相對高的房價，獲得合理的經營回報。但這個房價，又需要考慮所在區域其他客棧民宿整體房價情況，考慮目標消費群體的接受度。從不同案例來看，物業成本占每年營業額的比例，相對比較合理的是20~25%，如果高于30%，就會有一定的風險。

完美的裝修，不完美的定價

切忌裝修投資過度，特別是做第一家店，容易過度追求完美。從單房間平均投資額跟房價對應關系來說，平均8~10萬/間的裝修投入（含公共區域的均攤），定價在300~500元左右。如果是15~20萬/間，定價在600~800元左右，以此類推。

招十個還是招四個？

客棧民宿相對體量較小，怎樣的人力配備比較合理，需要民宿主們仔細評估，跟房間數量、房間定價密切相關。比較常見的體量規模，一家店如果15間房，需要有店長、前臺、房嫂的角色，一般一個房嫂做8~10間房的人力配備，含公共區域的衛生打掃。前臺一般1~2人，看房價對服務質量的需求。如果民宿主自己不能每天呆在店里，那么需要聘請有責任心、綜合能力不錯的店長。經營團隊每個人的薪資收入，需要跟營業額關聯，有一定的提成比例，調動大家的積極心。從良性經營的角度，總的人力成本跟年營業額的占比，控制在15~20%。

單客投入成本占幾成

這塊成本，大部分民宿主一筆糊涂帳，根本沒有去仔細核算過。這里的單客經營成本，指除了租金、人力、營銷渠道傭金外的所有經營成本的單客均攤成本。以定價300~500元房價的客棧民宿為例，50元/客是相對合理的開支，包含日耗品【10元】、布草洗滌費【10元】、水電網絡費均攤【10元】、免費早餐【10元】、免費茶水【3元】、其他費用【7元】等。這個經營總成本，跟年營業額的占比，控制在15~20%。過低可能影響客人入住體驗，過高可能會導致虧損。相對來說，這個變動成本跟盈利比例密切相關。

不是網紅，沒流量

除非民宿主是自帶流量的網紅，對于普通民宿主來說，這塊成本是相對固定的成本，不同的獲客渠道，基本在15~20%。有較強服務意識的民宿主，用心經營會有熟客推薦或者回頭客，可以降低一定的渠道成本。

就像某寶怕差評

大部分客棧民宿，對網絡渠道的依賴還是比較強的，口碑相傳體現在客人在渠道上的好評情況。好評體現在分值絕對值及好評率兩個數字。根據Tripadvisor的調查分析，好評分值降低0.1分，入住率平均降低3%左右。好評率指好評數/訂單數，如果你的訂單不錯，但在網站上的好評不多，也就是好評率不高，長此以往，入住率也會受到影響。好評來自于用心服務每個客人，打動客人內心。當然也可以用小禮品的方式，引導客人幫助好評。

幾年能回本？

物業20%，人力15%，經營20%，渠道15%，剩余30%營業額為凈利潤。以15間房為例，定價300元，投資120萬。50%入住率，年凈利潤15*300*365*50%*30%=24萬，5年回本；60%入住率，年凈利潤24萬，4年回本；70%入住率，3.5年回本。當然，這些計算方式，只核算了房間收益，如果有其他二次消費的收益，回本周期相對會樂觀些。

民宿發展之未來

從民宿客棧整個行業來講投資也可以延著產業鏈的布局著眼，人員素質的培養提升，服務外包的規模化運營，鄉村文化創意產業的結合，專業化的民宿客棧管理公司，當然還有直接投資物業目前都有機會，市場只會越來越規范。

民宿連鎖化趨勢

大眾旅游和出行頻率提升，住宿需求隨之膨脹，民宿客棧的迅猛發展，許多業主的盲目跟風亦逐漸暴露出諸多問題。行業標準并未統一，從星級酒店之外，飯店協會無力顧及的客棧民宿也有近50萬商戶。

但大多數民宿主并不是專業出身，有的甚至跨行業，但民宿經營需要全方位考驗，那么在民宿的管理經營方面有所欠缺，就會導致經營不善。
對于旅行者來說，有幾十塊的床位到上千塊的精品民宿，客棧品質和服務、衛生、安全參差不齊，從消費者來沒有標準選擇，往往只能看網上點評預定的客棧，入住體驗好壞只能憑運氣了。
綜合民宿經營者、消費者的痛點來看，如何更好地開源節流，抱團取暖，民宿品牌的連鎖化經營必然是民宿發展的大趨勢。

民宿連鎖化的優勢

國家經濟的大環境變了，旅游行業在這兩年也發生了巨大變化，民宿客棧作為整個產業鏈上的一環也在變化，在市場營銷方面也發生了重大的變化，這些都是值得從業人員深思熟慮的。如果還是抱著前兩年的心態和做事的方法沒有及時跟上變化的節奏那么現在做起來肯定困難重重。

單家民宿勢單力薄，不論是成本還是渠道或是品牌推廣都有很大的局限性。而品牌連鎖化進行統一的品牌形象包裝，增強品牌認知度及美譽度，可以更好地實現引流和住客轉化。

另外在對民宿客棧的服務進行專業化、規范化的統一培訓及管理，提升客棧服務及管理水平，人才輸出等方面也對客棧有強有力的幫助。

在營銷方面的連鎖、多渠道全面網絡覆蓋的進行民宿客棧的推廣，確保民宿的曝光度以及傳播。

總體看，連鎖化客棧體系的建立，從經營上講，除了日耗、布草集采的明顯優勢，開店的成本會大大降低。從資源上講，連鎖化經營會將住客、會員、民宿主等的多方面資源實現共享。

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