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壹

目前，特色小鎮的建設進入“深水區”，如何根據地方特點合理的發展特色小鎮，將是擺在每一位小鎮建設者面前的課題。在特色小鎮的建設浪潮之下，一些地區特色小鎮建設主線思路不清晰、發展盲目、房地產化等問題，也逐步暴露出來。

特色小鎮這種新興的城鎮化發展模式自從離開其首創之地浙江向全國各地快速復制擴張以來，就被缺乏概念支撐但又急于發展地方經濟賺快錢的地方政府、房地產商、各類風投資本家以及產業的、旅游的、文創的、健康的、體育的等等各路神仙玩壞了。頂層設計也不夠成熟，政出多門，數字大躍進放衛星屢見不鮮。

從目前的情況來看，除浙江和江蘇仍然能走出一條相對清晰的發展路徑外，其他地方大多都跑偏了。日前，在長沙舉辦的2018中國特色小鎮博覽會上，“產業支撐是特色小鎮發展的生命力”成為主流觀點，力壓群芳，將原來在特色小鎮上附著的旅游、文創、健康、體育等概念剝離掉，但究竟是否成立，仍需時間驗證。不過，專家學者和政府官員們最為擔心的房地產化的問題，筆者則認為有點小題大做。

貳

1月4日，北京迎來2018年的首場土地拍賣，位于豐臺、朝陽、密云的三宗限房價地塊公開出讓，并迎來26家競拍者參與。但拍賣現場波瀾不驚，三塊地的競拍輪次并不多，溢價率分別為9%、24.7%和50%，短時間內即告成交。有分析認為，這也奠定了2018年土地市場的總基調。快節奏、低溢價將成為土地市場的主要特征。

在目前政策和輿論的高壓態勢下，土地市場想要有上好的表現，著實較難。不過悲觀地認為2018年土地市場的總基調是快節奏低溢價則有些不夠嚴謹。畢竟，土地市場的熱與冷，還受宏觀的和其他相關聯的房地產市場要素的影響。無論從短期中期或長期來看，城市中心區或中心城市土地供應的緊缺是剛性的，不可逆的，因此，土地市場的競爭激烈程度也必然是大概率的事件，這才是符合市場經濟規律的，對優質土地資源保值增值的體現。高端住宅市場建基于一個擁有稀缺土地資源的前提條件下，快節奏、低溢價顯然不是城市土地所有者所愿意看到的。

土地市場的政策變化，比如集體建設用地入市以及國土部長說的三權分置，對于城市中心區域或中心城市土地市場的影響幾乎可以忽略不計。國土部長姜大明說，要完善農民閑置宅基地和閑置農房政策，探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權，適度放活宅基地和農民房屋使用權。概念性的東西，距離落地實施尚需好長好長的時間。

而同樣一條來自北京的土地政策新聞，則透露出另外一重信息：對于不同功用的土地，可以實施讓你意想不到的政策紅利。比如，明確將在19個重點區域，啟動一項針對高精尖產業，彈性年期的土地出讓方式，出讓年限最長為20年。入園企業在簽訂供地合同前，應按照準入條件作出書面承諾。未經批準，企業不得改變土地用途。這種快節奏是不是力度夠大呢？

叁

日前，蘭州市對現行的房地產市場調控政策進行調整，在取消部分區域住房限購政策的同時，對市民持有核心城區的住房開始實施3年期限的限售政策。官方稱這是根據蘭州市房地產市場運行實際，因區施策、精準調控的結果。

偏安一隅的三四線省會城市的某些不太高調的政策調整，竟然同樣能夠引發輿論持續發酵，這至少說明去年一年政策教育效應的藥效用力過猛。人們普遍接受嚴厲加碼變態無所不用其極的政策，不愿意接受任何在既定框架下對政策所做的精細化調整。粗暴的政策誤傷剛需，拖累地方經濟，某些根本沒有享受到房地產土地紅利的城市原本家底就不厚，經此一役，元氣大傷，自然需要靠松綁政策來喘口氣，比如被普遍效法但無一家承認的人才引進。

這一年，樂見政策在某一局部被打開缺口，更多的城市通過能夠被各方接受的方式讓房地產市場但恢復元氣，既不瘋狂，也不低迷，——不是一件容易的事，并且關鍵是，要少說多做，只做不說。如果要說，那也只說因城因區施策、精準調控。

*本文來源：雪球，原標題：《特色小鎮與限購放松，為什么都出自同一邏輯？》。