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在特色小鎮領域奠定“嚴防一哄而上圈地開發”的政策主調之后，國內文旅地產也迎來了“去地產化”的明文規定。

不久前，發改委等五部門聯合印發《關于規范主題公園建設發展的指導意見》，該意見要求嚴禁以主題公園建設名義占用各類保護區或破壞生態，嚴格控制主題公園周邊的房地產開發，不得與主題公園捆綁供地和審批。

據悉，伴隨著國內旅游熱及房地產企業轉型細分領域，近兩年來國內出現文旅地產開發熱潮，包括萬達、華僑城、恒大、世茂、雅居樂、佳兆業、中弘、藍光等多家房企均提出在文旅地產開發展規劃，一些房企甚至將文旅板塊的探索作為決勝行業下半場的戰略板塊。

不過，對于占地面積動輒逾千萬畝的文旅大盤，項目的開發周期長資金投入大，且對于運營能力要求高，而當前國內多數主題公園的開發依舊依靠“地產反哺商業”模式。如若上述措施實施，意味著將對于這種項目的自我輸血模式進行限制，或直接切斷。

對此，業內人士認為，嚴控主題公園中的房地產開發并不意味著對“主題公園+地產”模式的全然堵塞，政策的出臺更為對主題公園開發中亂象進行管控，“大趨勢看，文旅地產業務的發展機會很多，但是會越來越強調有更好資金能力的房企進入，也會強調物業的持有，而不允許有太多的散售或零售的概念”。

嚴控主題公園開發概念炒作

近幾年來，主題行業迎來了井噴式增長。據《2016中國主題公園發展報告》顯示，目前我國有2700多家各類的主題公園，2015-2020年間，國內預計還將增加64個主題公園，潛在入園人次預計達1.66億，總投資額達到238億美元。

巨大的市場前景吸引了各路資本的青睞，其中憑借“主題公園+地產”模式，大批房企競相涉足主題公園領域，不過，存在一些開發商“醉翁之意不在酒”，借開發主題公園之名，變相圈地大搞房地產開發。事實上，過去十年，上述這些亂象長期為業內詬病，主題公園在中國的發展也是幾經沉浮。

對此，上述發布的《意見》中提及，主題公園建設出現概念不清、盲目建設、模仿抄襲、低水平重復等問題，部分地區出現房地產化傾向。該文件提出要嚴格用地管理、嚴格核準程序、嚴控房地產傾向。

對于嚴控主題公園房地產化，《指導意見》有多處直接或相關表述，包括各地區要嚴格控制主題公園周邊的房地產開發，從嚴限制主題公園周邊住宅用地比例和建設規模，不得通過調整規劃為主題公園項目配套房地產開發用地等。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對時代周報記者表示，《意見》的出臺主要是為了防范各類概念炒作，尤其是防范部分主題公園開發不到位的情況。

“因為如果不管控類似地產業務開發，很可能會出現很多虛假營銷。比如說企業本身資金實力不到位，這個時候就是借此加快銷售周邊住宅項目。而類似資金狀況不會因此而改變，這個時候反而會損害周邊住宅項目的業主利益，類似各類承諾不兌現。”

事實上，為抑制國內房企在大盤開發中進行“圈地”運動，相關部門早在自2015年興起的特色小鎮開發熱潮中進行嚴控。2017年5月，住建部辦公廳在下發的《關于做好第二批全國特色小鎮推薦工作的通知》中，除了要求第二批300個國家級特色小鎮在6月30日前申報完成以外，還緊急叫停打著特色小鎮名義搞圈地開發的項目。

嚴躍進指出，對于類似概念來說，特色小鎮本身強調產業的特色，而主題公園則強調了文旅產業的發展。兩者都強調不允許進行房地產開發，這方面實際上是相通的。

開發模式變革考驗

然而，無論是在特色小鎮，或者是在主題公園中進行項目開發的規范，在類似文旅地產開發中嚴控房地產的開發將意味著，房企項目的開發模式將受到考驗。

據了解，對于占地面積動輒逾千萬畝的文旅大盤，當前國內多數主題公園的開發依舊依靠“地產反哺商業”模式。在該模式中，由于投資規模大、回報周期長，企業多采用滾動開發的方式。其中，住宅、商鋪等可售型房地產產品通常率先推出，從而快速獲得現金回款，支持下一階段的項目開發。

這也是房企運營綜合體項目的常規模式，有助于減輕項目的投資壓力。但整個項目能否做到資金平衡，則取決于后期開發建設進度和企業運營能力。

值得注意的是，文旅地產之所備受房企青睞的一大原因，在于獲取此類項目上房企能夠享受更低的土地成本和優厚的政策補貼。據悉，由于主題公園具備較強的社會影響力和經濟外部性，不少地方政府都會把主題公園運營商當作重點招商對象，除了傳統的稅費減免、規劃調整、基礎設施、交通配套外，甚至還會通過直接提供資金資助、優惠配套住宅指標用地等舉措來吸引主題公園落戶。

通過“主題公園+地產”的開發模式，越來越多的房企獲取了大量低成本的土地資源，典型代表是華僑城和萬達。萬達集團董事長王健林曾多次公開表示，萬達獲取文旅項目的土地成本要低于同行，且萬達“擁有主動權”。2017年7月，萬達將旗下13個文旅項目授予融創。據機構統計，融創獲取的土地成本不到1600元/平方米。考慮到這些項目大多位于熱點二線城市，這一成本顯得極低。

然而，上述《意見》明確要求嚴控和切斷主題公園開發中的房地產的開發，不僅要求對主題公園周邊的酒店、餐飲、購物、住宅等房地產開發項目，必須單獨供地、單獨審批，不得與主題公園捆綁供地、捆綁審批，也不得通過在招拍掛中設置條件，變相將主題公園與周邊房地產捆綁開發。

不過，業內人士認為，嚴控主題公園中的房地產開發并不意味著對“主題公園+地產”模式的全然堵塞，政策的出臺更為對主題公園開發中亂象進行管控，“大趨勢看，文旅地產業務的發展機會很多，但是會越來越強調有更好資金能力的房企進入，也會強調物業的持有，而不允許有太多的散售或零售的概念”。

嚴躍進也表示，對于文旅產業來說，接下來開發更需要強調一點，即需要研究每個環節的資金狀況，做到環環相扣。同時應該是適當推出階段性的旅游項目，而不是一次性都做好，這樣利好在前期就導入市場需求。

文化IP培育成關鍵

值得注意的是，在政策重聲文化IP的重要性下，未來主題公園的開發或將越來越需要對標迪士尼等樂園模式。

事實上，房企的蜂擁而入并不意味著主題公園是賺快錢的生意，目前的現狀能夠實現盈利的主題公園屈指可數。根據前瞻產業研究院發布的《中國主題公園行業發展模式與投資戰略規劃分析報告》顯示，國內70%的主題公園處于虧損狀態，20%持平，只有10%實現盈利，約有1500億元資金套牢在主題公園投資之中。

中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁此前就指，國內主題公園還處于依靠政策紅利、土地紅利、初級階段的凈資產投入紅利來獲得發展的階段。地方政府有主題公園投資需求，企業通過補貼獲得發展也無可厚非。

然而，當政策補貼退潮之后，主題公園得開發依靠的是園區的運營。迪士尼的運營模式已經在全球范圍內證明了園區文化IP的盈利價值。

對此，《意見》在提升主題公園發質量中提及，要豐富文化內涵，講好中國故事，鼓勵文化創意。此外，要提高科技含量，支持主題公園企業促進技術創新、業態創新、內容創新、模式創新和管理創新，要壯大市場主體，加強自主創新，注重品牌建設，培育品牌企業。

業內人士指出，從文化創意和文化推廣角度說，確立一個清晰的文化IP，具有積極的意義，這也會對此類主題樂園的市場影響力和渲染力提升帶來積極的作用。總體上說，類似的IP概念要求企業項目推進中抓住背后的文化精髓，同時以更易懂易傳播的方式進行運作，進而能夠豐富主題公園相關業態的內涵。

據悉，擁有“歡樂谷”主題公園產品的華僑城，是國內唯一已經實現盈利的主題公園。而憑借這一代表產品在全國的復制，華僑城已經連續5年位居全球主題公園的四強，并穩居亞洲第一。華僑城公布的2017年業績顯示，其房地產業務全年實現營業收入233.59億元，而其文化旅游業務也達到了185.30億元。

*本文來源：時代周報，作者：王州婷，原標題：《文旅地產變局：主題公園嚴控房地產化，房企開發模式待考》。