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不斷出售項目“回血”的央企華僑城集團，再次因短期內(nèi)頻繁交易引發(fā)市場關(guān)注。

據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所披露的信息，10月22日至10月24日，華僑城掛牌轉(zhuǎn)讓旗下三家公司股權(quán)，分別為秦皇島華僑城實業(yè)有限公司70%股權(quán)、上海華合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“上海華合”)50%股權(quán)以及上海華筵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“上海華筵”)50%股權(quán)，涉及總金額逾47億元。

對此，華僑城相關(guān)工作人員在接受財聯(lián)社記者采訪時表示，股權(quán)出售是新的發(fā)展模式下實現(xiàn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要路徑，這一方式有利于公司進一步聚焦主業(yè)，保證企業(yè)有更多的精力和資源集中到文旅產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)中。

不過，景鑒智庫分析師周鳴岐卻認為，“華僑城通過資產(chǎn)騰挪的方式解決資金問題并非長久之計，目前公司支出壓力仍然較大，體現(xiàn)在歡樂谷和華僑城的前期開發(fā)支出，以及土地儲備和房地產(chǎn)開發(fā)的支出，當務(wù)之急是加大對文旅產(chǎn)業(yè)的探索，如何與地產(chǎn)業(yè)務(wù)形成新的產(chǎn)業(yè)協(xié)同仍是難題。”

地產(chǎn)“輸血”文旅，頻繁轉(zhuǎn)讓項目套現(xiàn)

自1997年深圳華僑城股份有限公司(華僑城A，000069.SZ)上市以來，其經(jīng)營模式一直是“旅游+地產(chǎn)”，在央企的光環(huán)下，成功打造了國內(nèi)第一代主題公園“歡樂谷”，并通過周邊配套開發(fā)房地產(chǎn)實現(xiàn)大規(guī)模盈利。

2015年段先念正式執(zhí)掌華僑城集團后提出四個產(chǎn)業(yè)增長極：文化產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)化、全域旅游、文化科技，將金融作為支撐點，并對外宣稱華僑城要成為“中國文化旅游業(yè)航空母艦”。

或因文旅項目沉淀大量現(xiàn)金，倒逼華僑城頻繁轉(zhuǎn)讓項目套現(xiàn)。

“文旅類項目往往投資額巨大、建設(shè)周期長，且對內(nèi)容運營整合要求極高。對于華僑城在云南發(fā)展文旅項目，投資周期與回收匹配問題依舊是最大的挑戰(zhàn)。表現(xiàn)在文旅項目由于投入大周期長，企業(yè)需要地方政府匹配一定的其他資源進行補償，投入產(chǎn)出才能平衡，但項目地政府往往只希望企業(yè)投資，資源匹配不足。”華僑城方面曾對財聯(lián)社記者表示。

根據(jù)華僑城官網(wǎng)信息，目前僅在粵港澳大灣區(qū)，該公司就開拓文旅綜合項目26個，未來預計投資總額超過1000億元；而2019年以來華僑城計劃投資超15個文旅項目，累計投資金額近1800億元。

同時開發(fā)多個文旅項目，導致了華僑城負債壓力加大，從數(shù)據(jù)上看，截至今年上半年，華僑城的負債總額超過千億，其中短期借款為280億元，比去年末增加了130%，凈負債率為106.22%。

“華僑城在文旅產(chǎn)業(yè)方面有基礎(chǔ)，全國有諸多大型項目，類似企業(yè)面臨兩個問題：開發(fā)周期比較長、消費需求規(guī)律難以把握。此類企業(yè)當前現(xiàn)金為王的導向應(yīng)該很明確，若是資金壓力大，轉(zhuǎn)讓部分項目也是需要的。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進如是分析。

迄今為止，華僑城依然采用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為文旅業(yè)務(wù)“輸血”的模式。據(jù)華僑城A過往財報顯示，2014年到2018年，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營收占比分別為48.54%、59.56%、54.3%、54.7%、59.1%，到2019年6月底，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收121億元，占比70%左右。

歡樂谷模式?jīng)]落，文旅業(yè)務(wù)缺少實力IP

此外，華僑城A 2019年半年報顯示，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率達80.57%，旅游綜合業(yè)務(wù)毛利率則持續(xù)下滑至32.61%，營業(yè)成本增速卻達到32.06%。

在業(yè)內(nèi)人士看來，這一發(fā)展趨勢與其提出的文旅為主的發(fā)展模式并不相符，且在國內(nèi)外主題公園相繼涌入市場的沖擊下，歡樂谷客流出現(xiàn)下滑。

“歡樂谷是國內(nèi)比較早和規(guī)模較大的都市娛樂型樂園，但其主題特性不明顯，更偏重于游樂園。迪士尼進入后，對中國本土主題公園必然會產(chǎn)生一定的沖擊，歡樂谷也不例外，這也是華僑城在文旅項目上謀求轉(zhuǎn)型最主要的原因。”中國主題公園研究院院長林煥杰告訴財聯(lián)社記者。

根據(jù)2018年一份華僑城公司債券跟蹤評級報告顯示，深圳歡樂谷、成都歡樂谷和北京歡樂谷接待游客人數(shù)和門票收入出現(xiàn)負增長。其中，北京歡樂谷2017年接待游客341.63萬人，同比減少約24萬人，對應(yīng)門票收入減少1900萬元；成都歡樂谷接待游客208.2萬人，同比減少約10萬人，收入減少近2000萬元；深圳歡樂谷接待游客295.55萬人，同比減少約5萬人，收入減少近2000萬元。

“歡樂谷模式不具備成本優(yōu)勢，像華強方特這類主題樂園都是使用自己研發(fā)的游樂設(shè)備，有利于成本管控。而歡樂谷依靠購買設(shè)備，前期購買和后期維護成本高。”周鳴岐對財聯(lián)社記者指出。

嚴躍進則表示，在今年10月華僑城掛牌出售的三個項目中，上海華合、上海華筳屬于典型的地產(chǎn)公司，符合其去地產(chǎn)化戰(zhàn)略。“從華僑城今年賣出和買入的項目來看，在有意淡化開發(fā)商的形象。”

“華僑城在轉(zhuǎn)型的當口選擇大力發(fā)展文旅也是順應(yīng)主流，但從其目前的操作來看，仍是資產(chǎn)騰挪，優(yōu)化現(xiàn)有資產(chǎn)，還沒有比較有代表性的文旅項目出現(xiàn)。”林煥杰如是說。

事實上，華僑城文旅項目開發(fā)已經(jīng)從主題公園向特色小鎮(zhèn)、度假酒店開發(fā)及文化業(yè)務(wù)板塊延伸，但市場評價仍集中于對其地產(chǎn)模式的肯定。華創(chuàng)證券一位分析師指出，華僑城的旅游地產(chǎn)聯(lián)動模式非常清晰，有利于其擴充土地儲備，拿地優(yōu)勢明顯。

在主題公園運作上，周鳴岐認為，沒有IP是華僑城目前最大的短板，“上海歡樂谷的衰落，就是敗給IP內(nèi)容豐富的迪士尼。”

此外，華僑城近年重點布局特色小鎮(zhèn)。華僑城集團董事、總經(jīng)理姚軍曾公開表示，華僑城集團將力爭在5年內(nèi)投資建設(shè)50個特色小鎮(zhèn)。其中，位于成都市西南安仁古鎮(zhèn)一直是華僑城發(fā)展特色小鎮(zhèn)的代表，發(fā)展模式對標烏鎮(zhèn)與古北水鎮(zhèn)。

上述券商分析師表示，安仁古鎮(zhèn)發(fā)展處于起步階段，客流與影響力還不能與烏鎮(zhèn)等相比，從其近年承辦的項目來看，未來還是以舉辦有影響力的會議為主，安仁小鎮(zhèn)項目計劃投資規(guī)模為100億元，目前仍有項目在完善。

*本文來源：財聯(lián)社，作者：李丹昱 楊依依，原標題：《一周內(nèi)出售三項目股權(quán)“回血” 華僑城“文旅大計”遭遇現(xiàn)金流壓力》。