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十月文旅地產(chǎn)報告:萬億風(fēng)口

大景區(qū) 本文作者:黎浩然 2019-11-28
雖說只要在風(fēng)口上,“豬”都會飛,但現(xiàn)在豬肉也漲價了,不是那么好抓了。同樣,要抓住文旅這只“豬”似乎也不是一件容易的事。

伴隨著2019年國慶黃金周的結(jié)束,相關(guān)數(shù)據(jù)也陸續(xù)公布。7天長假全國民航運送旅客1280萬人次,同比增長約5.1%;全國鐵路累計發(fā)送旅客1.38億人次,同比增加708.7萬人次,增長5.4%。

盡管近兩年國內(nèi)外經(jīng)濟形勢并不明朗,所謂“消費降級”的話題也成了普通市民日常交流的談資,但選擇國慶長假出行的游客總數(shù)卻依舊逐年增加,說明隨著國民收入水平增長的趨勢未變,再加上新生代消費者觀念的轉(zhuǎn)變,旅游出行越來越多地成為人民享受假期的選擇。

旅游業(yè)的興旺,再加上近年烏鎮(zhèn)、周莊、古北水鎮(zhèn)等特色文旅小鎮(zhèn)的成功,文旅地產(chǎn)正成為了新的行業(yè)風(fēng)口。除了一些老牌文旅企業(yè),像萬達(dá)、華僑城這樣的大型房企也在持續(xù)加大文旅地產(chǎn)投入,試圖搶占灘頭。

雖說只要在風(fēng)口上,“豬”都會飛,但現(xiàn)在豬肉也漲價了,不是那么好抓了。同樣,要抓住文旅這只“豬”似乎也不是一件容易的事。本期報告將主要聚焦今年10月份的文旅地產(chǎn)情況,并對今年前10月的文旅地產(chǎn)發(fā)展做出一個基本的總結(jié),以供行業(yè)參考。

10月文旅項目簽約開工19個 前10月總投資13570.7億元

據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計,2019年10月,全國文旅簽約及開工項目總計19個,總投資金額達(dá)929.76億元。其中,簽約項目10個,開工項目6個,文旅項目拿地2幅,升級改造景區(qū)1個。

而分省份來看,湖北省簽約及開工項目最多,有6個,總投資金額達(dá)131億元;陜西簽約3個項目,總投資106億元;山東省和云南省各簽約2個項目,總投資分別為80億和201億元。

數(shù)據(jù)來源:觀點指數(shù)整理

而從所投業(yè)務(wù)分類上看,文旅綜合體9個,投資金額481.8億;特色小鎮(zhèn)7個,投資424.66億元;另外,景區(qū)2個,古村落開發(fā)項目1個,合計投資21億元。

從全年來看,據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計,截至2019年10月31日,全國文旅項目投資總計175個,總投資金額13570.7億元。1月為今年文旅地產(chǎn)熱度最高的月份,總投資金額高達(dá)2453.2億元,為前10月最高,其次則為9月份,總投資2201.6億元。

數(shù)據(jù)來源:觀點指數(shù)整理

而分省份來看,四川省憑借其豐富的旅游資源,無論在投資項目個數(shù)還是投資總金額上都位列全國第一,各大文旅地產(chǎn)企業(yè)都在此處布局,群雄割據(jù),競爭最為激烈,其次則為山東省和云南省。

而作為經(jīng)濟大省的廣東省,盡管簽約及開工項目僅為8個,但大多為投資總額龐大的大項目。僅今年前10月,過百億投資的項目就有3個。由于廣東省本身經(jīng)濟發(fā)達(dá),再加上本地消費者的消費傾向和省內(nèi)交通基礎(chǔ)設(shè)施的完備,因此該省文旅項目的目標(biāo)旅客均為本地人,同樣的情況似乎也發(fā)生在了江蘇。

數(shù)據(jù)來源:觀點指數(shù)整理

區(qū)別于四川云南運用自身豐富的旅游資源來做文旅吸引外地客,項目類型又多為沉浸式、體驗式且游客逗留時間較長,東部沿海的省份及城市在做文旅項目時,會更關(guān)注周邊旅客來往的交通是否方便,項目設(shè)置上則更傾向于休閑娛樂,還有近來流行的康養(yǎng)旅游,游客逗留時間較短。

房企逐鹿文旅 非典型企業(yè)布局景區(qū)

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數(shù)據(jù)來源:觀點指數(shù)整理

10月10日下午,云南省德宏州芒市政府與華僑城(云南)投資有限公司、云南文化產(chǎn)業(yè)投資控股集團有限公司在芒市會堂舉行芒市站前小鎮(zhèn)項目簽約儀式。

芒市站前小鎮(zhèn)項目占地超3500畝,投資預(yù)算約153億元。項目擬規(guī)劃為五個特色片區(qū),包括站前廣場商貿(mào)片區(qū)、文化旅游樂享片區(qū)、旅游度假休閑片區(qū)、田園康養(yǎng)片區(qū)、高鐵交通樞紐片區(qū)。

此次簽約后,截至2019年10月31日,華僑城今年僅在云南省簽約和開工的項目就有3個,重倉云南文旅的傾向相當(dāng)明顯。

10月11日下午,恒大集團分別以底價3.66億及底價2.3億元,拿下寧波奉化健康旅游小鎮(zhèn)5-1號地塊及奉化健康旅游小鎮(zhèn)7號地塊,地塊均位于寧波市奉化區(qū)松岙鎮(zhèn)小獅子口區(qū)塊內(nèi),土地用途為旅館、商務(wù)金融、娛樂、城鎮(zhèn)住宅用地,總出讓面積為21.53萬平方米。

盡管拿地成本不高,但地塊總面積較大,且作為文旅項目,前期的建設(shè)投資以及后期的運營才是資金投入的關(guān)鍵所在。

華僑城和恒大兩家房企本年均在文旅地產(chǎn)布局方面有著大手筆的投入。華僑城今年僅在廣東地區(qū)就合計投資了460億元,其中包括東莞水鄉(xiāng)道滘特色小鎮(zhèn)、白水寨風(fēng)景名勝區(qū)白水仙瀑景區(qū)、南城水瀛山特色小鎮(zhèn)及白水寨文旅小鎮(zhèn)。

恒大則于6月份與沈陽政府簽下1200億元的大單投資,聚焦新能源汽車、文化旅游、健康養(yǎng)生等諸多領(lǐng)域。同時又以100億元簽約了張家界武陵源國際生態(tài)休閑小鎮(zhèn)。

雖都在文旅地產(chǎn)強勢布局,但華僑城和恒大的模式卻不盡相同。

華僑城采用的是“先旅游、后地產(chǎn)、再運營”的模式,通過開發(fā)旅游項目提升周邊區(qū)域的土地價值,帶動人流和城市熱度提升,后期再開發(fā)旅游區(qū)周邊的高檔住宅,通過住宅銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金流來填補旅游開發(fā)的投入。

而恒大則采用的是“先地產(chǎn)、后文旅、再運營”的模式,開發(fā)旅游資源的同時,住宅捆綁開發(fā),前期通過住宅產(chǎn)品的大量銷售迅速回籠資金,到后期再加強周邊的文旅設(shè)施配套及度假區(qū)的建設(shè)。

而從前10月涉文旅布局的房企投資情況來看,剔除公開資料中投資金額尚不明確的項目,本年至今投資文旅項目金額最多的房企為萬達(dá)集團,總投資達(dá)2120億元,其次為綠地集團,總投資925億元。

數(shù)據(jù)來源:觀點指數(shù)整理

除了大型房企和一些專注文旅的企業(yè),一些非傳統(tǒng)企業(yè)也參與到了文旅地產(chǎn)的投資當(dāng)中。像10月份的瀘州白酒文旅工業(yè)園景區(qū),就是由瀘州老窖集團投建,并將在接下來繼續(xù)改造升級。

除此之外,還有5月份極刻啤酒簽約的焦作歐洲風(fēng)情啤酒小鎮(zhèn)、7月份讀者出版集團簽約的讀者文旅小鎮(zhèn)、9月份騰訊動漫分別在四川和浙江簽下了天府國際動漫城及《狐妖小紅娘》國漫主題旅游景區(qū)。

起伏是商業(yè)的常態(tài),大到每個時代、每個時期,小到每年,行業(yè)風(fēng)口總是不斷變化。在傳統(tǒng)住宅市場面臨困境,而逐漸富裕起來的老百姓又越來越喜歡出外旅游,享受多樣化的旅游體驗,各房企及文旅企業(yè)都在搶奪文旅地產(chǎn)風(fēng)口上的那頭飛起來的“豬”。但正如其他行業(yè)風(fēng)口一樣,要占得文旅地產(chǎn)的灘頭,并不是一味砸錢就可以了,沉下心來塑造品牌,打造品質(zhì)產(chǎn)品,才能讓這頭“豬”真正落入自己的口袋。

*本文來源:觀點地產(chǎn)網(wǎng),作者:黎浩然,原標(biāo):《觀點指數(shù) | 十月文旅地產(chǎn)報告:萬億風(fēng)口》。

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