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陽光100中國控股有限公司（02608.HK，下稱“陽光100”）又雙叒叕回購自家股票。

公告顯示，陽光100于2020年1月13日斥資3.74萬港元回購2.6萬股，回購價格為每股1.42港元-1.45港元。

時間回到一年前，2019年1月17日，陽光100在毫無征兆的情況下，收盤暴跌64.6%，股價從前一日的3.7港元跌到1.31港元。隨后陽光100頻頻小額度回購自家股票。

在2019年11月22日到2020年1月13日期間，陽光100頻頻小額度回購股份數目累計已達280萬股。

股價下降，陽光100銷售業績也雙雙下滑。

2020年1月7日，陽光100發布2019年12月未經審核的營運數據。數據顯示，在2019年陽光100實現合同銷售額103.38億元，銷售面積78.74萬平方米，同比下降14.53%和16.91%。

陽光100似乎陷入股價暴跌、業績不佳、負債累累的低谷狀態之中。

陽光100銷售業績雙雙下降的原因是什么？如何改善這種情況？在公司轉型過程中，如何提高新業務的運營能力？又如何尋找新的利潤增長點？《商學院》記者就上述相關問題向陽光100董秘發送采訪提綱，截至發稿日，尚未收到最終回復。

業績不佳 負債激增

2019年12月31日,克而瑞研究中心公布了《2019年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》。數據顯示,按照全口徑統計，陽光100以98億元排第155名。

克而瑞研究中心認為，在房企整體目標增速放緩，平均目標增長率由2018年的41%回落至20%，雖然2019年絕大多數房企都達成了全年業績目標，但整體表現不及2016、2017年。

從2019年企業目標完成情況來看，絕大部分在年內設定了業績目標的房企，均已達成年度業績目標。其中，世茂、龍湖、陽光城、金科、中梁、禹洲、寶龍等9家房企業績表現較佳，早在11月就已提前完成全年目標。而截至12月末，世茂、陽光城、金科、中梁、中駿、建業等8家房企的目標完成率均在115%之上。

但總體來看，近年來調控持續、市場整體去化率不及預期，房企的目標完成率呈逐年降低的態勢。相比2016年、2017年近8成房企目標完成率超110%，2019年該區間的房企數量明顯降低。今年僅半數房企的目標完成率集中在100%-110%之間。陽光100卻與自身年初設立的目標相差甚遠。

同濟大學管理學博士、上海市經濟與信息委員會專項評審專家庫專家孫文華分析認為，根據陽光100公開的財報，公司2019年度的營業收入呈負增長，顯然銷售形勢不容樂觀。

值得注意的是，陽光100在2018年業績會上提出，2019年合約銷售目標為約150億元，較2018年的175億元下調約14.29%。按此目標計算，陽光100的完成率僅為68.92%，距離目標差距甚遠。

與銷售業績下滑形成鮮明對比的是，陽光100的負債率激增。2019年半年報顯示，陽光100凈負債率高達205.2%。

截至2019年上半年，公司一年內到期的有息負債83.05億元，2018年底，公司總負債額為518.44億元，到2019年上半年總負債額已達488.03億元。

《商學院》記者注意到，為了緩解資金壓力，2019年陽光100出售連續出售多個項目：2019年12月27日，陽光100中國披露與北京信托簽訂的協議，擬7.9億元向后者轉讓溫州中信昊園投資有限公司90%股權。

根據協議，項目公司90%的股權將從陽光壹佰集團轉讓給北京信托，售價最高為人民幣7.9億元，而項目公司的日常運營及管理仍由陽光壹佰集團負責。

2019年上半年，公司出售了兩個項目，分別是重慶陽光壹佰70%股權、卓星100%股權，前者交易金額為13.34億元，后者為46.61億元。這兩個項目出售帶動上半年凈利潤大幅增長，也增加了賬上現金。8月份又出售了東莞項目，交易金額5.13億元。

克而瑞地產分析師向《商學院》記者分析認為陽光100頻繁售賣一些重要項目，其目的在于回籠資金，以化解現金流壓力，避免帶來一些其他的經營性風險。此外，陽光100近幾年一直在謀求戰略轉型，售賣一些目前狀況不佳的開發項目，也有利用其更加聚焦于新的轉型業務。

孫文華表示，陽光100目前轉售項目可以解一時之困，但從企業長遠發展的角度，還需要認真分析自身的企業基因，或輕資產經營，但重資產在目前形勢下確實不適合公司現狀了。地產公司轉型勢在必行，從陽光100能提前出讓項目儲備現金流，是具備先見之明的。

轉型緩慢 陣痛持久

“去住宅化”的口號，陽光100不是第一次喊。

在2019年中期會議上，陽光100管理層曾表示，陽光100已下決心轉型，把精力放到非住宅產品上來，一定要脫離住宅的主流房地產軌道。

早在2004年，集團董事長易小迪就帶領陽光100逐漸走上一條“去住宅化，增加街區綜合體的投資比重”的轉型道路。

轉型后的陽光100主打三類產品，即街區綜合體、服務式公寓和特色小鎮。不過，從2019年半年報來看，陽光100中國轉型成效并不明顯，其盈利仍然以住宅銷售占為主，住宅業務占銷售收入的79%，而商用物業及車庫只占21%。

在經過一輪轉型陣痛期后，陽光100將文旅業務作為接下來轉型的突破口。

根據2019年半年報顯示，陽光100已儲備多處適于文旅項目的土地儲備，其中包括位于河北承德市興隆縣和廣西（樓盤）桂林市平樂縣的兩個開發項目。此外，還有位于桂林市象山區的麗園項目以及云南麗江的雪山藝術小鎮項目均進入加速開發階段。

孫文華表示，目前很多地產公司都在轉型文旅。以文旅作為產業地產，也就是旅游地產的一種物業形式，是需要通過運營來實現物業增值的，從理論上說旅游帶動人氣，人氣帶動物業銷售。

但本質上，目前旅游地產競爭加劇，且旅游地產和地方資源具備強依賴，文旅地產項目的開發需要打造一個專屬IP的過程：通過對內容的整合，創造消費者向往的生活，加以獨特的文化為精神內涵組合聯動。對此，孫文華認為文旅地產無法像住宅業務那樣快速復制的高周轉模式。

上述克而瑞地產分析師指出文旅屬于高投入且回報周期長的領域，此外，目前的土地出讓政策對文旅運營提出了更高的要求，如此前對運營配套的比例為 10%-20% ，現在則要求 50%-70% 。這些對企業現金流有著極高的要求。

另一方面，文旅行業目前正進一步向頭部集中。據克而瑞數據顯示，2018 年，全國旅游業實際完成投資 17750 億元，頭部企業如華僑城、萬達、融創、方特等總投資 1.095 萬億元，占比高達 62% 。后入者一般有兩種路徑可供選擇，一是自主創新，拿出真正滿足市場和消費者的創新型文旅產品，也就是所謂的“另辟蹊徑”；一是尋找靠譜的合作方，減少經營性風險。

在面對周期更長、資金需求更高文旅項目，陽光100能否支撐其文旅項目的持續投入，保證現金流安全？如何提高新業務的運營能力？又如何尋找新的利潤增長點？陽光100轉型文旅能否走出低谷？對此，《商學院》將持續關注。

*本文來源：微信公眾號“商學院”（ID：BMR2004），作者： 陳淑文 朱耘，原標題：《陽光100銷售業績下滑 轉型文旅能否走出低谷？》。