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當下的眾創空間已然接棒長租公寓，成為另一個臺風口。

繼潘石屹的SOHO3Q，毛大慶的優客工場后，世聯行也宣布與清控科創合力布局創業社區。得益于自身資源優勢，房地產企業紛紛將眾創空間作為盤活閑置物業的出口，一時間趨之若鶩。

但玩眾創空間絕不等于玩房地產。在跟蹤了時下最火的幾種眾創空間模式，發現這類眾創空間的最新玩法，以及地產商做眾創空間將面臨的主要問題。

一、眾創空間是什么？

與傳統孵化器相比，眾創空間的外延更大（見下圖），它不但包括孵化器，還包括創客空間、創業咖啡館、長租公寓等新型孵化器模式。

傳統孵化器、新型孵化器和眾創空間的關系

眾創空間不僅能為創業者提供工作、社交和資源共享的空間，還能為創業者提供創業培訓、投融資對接、商業模式構建、法律財務和媒介包裝等全方位創業服務的生態體系。

二、6種眾創空間新模式

目前市面上流行的幾類眾創空間模式，主要分為企業平臺型、投資驅動型、媒體驅動型、垂直產業型、開放空間型和地產思維型六種。

以上六種模式的主導者有大型IT企業、創投機構，也有傳統地產商、地方政府，甚至連傳媒機構、咖啡館和長租公寓等“門口的野蠻人”也殺入了這個藍海市場。

從這幾類眾創空間的運作模式來看，目前主要是通過“一體兩翼”模式來盈利：房租收入+增值服務（工商注冊、法律財務、創業培訓、招聘服務等）+股權投資。

但由于主導者的目標不同，盈利模式也各有側重。比如開發空間型、媒體依托型主要通過增值服務來盈利，而企業平臺型、投資驅動型則看重更股權投資收益，像地產思維型就會強調租金收入和房產增值。

三、“免費”玩法

“野蠻人”的闖入，也為行業帶來了新玩法。

傳統孵化器的運作模式主要為創業者提供辦公場所等物理空間，向企業收取租金的同時，順帶提供工商注冊、投融資對接、培訓、政策講解等服務。但如36氪、YOU+創業社區、3W咖啡等運營的眾創空間模式，卻一定程度上顛覆了原來的那套玩法。

1.免租金、免股份，流量思維

36氪是一家與虎嗅網類似、關注TMT領域初創企業的新媒體。和明源君來看這家新媒體是如何玩眾創空間的。

36氪的氪空間定位為“創業公司完成第一輪融資的地方”，它的最大亮點是免股份、免租金、免費用，也就是說，氪空間不占創業者股份，也不收任何費用，讓創業者免費入住3個月，并幫其在3個月內實現首輪融資。創業者在這里完全是0費用起步，直接秒殺傳統孵化器那種低租金的玩法！

但“免費策略”僅僅是氪空間做流量的手段，真正具有殺傷力的，是氪空間提供的一切服務都只為一個目的——為創業者3個月內完成 A輪融資。為此，氪空間緊緊聚焦在創業團隊“產品研發—宣傳包裝—融資對接”三大環節來提供相關服務。

氪空間的運作模式分析

氪空間的幾大服務體系

36氪+線上投融資對接平臺。創業者和投資人可以直接在線上對接，信息對等，及時跟進效率更高

截止今年四月，氪空間已在一年內成功孵化40多個項目， 97%以上企業拿到融資。現在創業者圈子里流傳一句話，“只要進入氪空間，幾乎就等同于完成了融資”，這讓很多優秀的創業項目對其趨之若鶩。

從開辦以來，報名申請入駐氪空間的創業項目已超過5000個。這是什么概念？2013年中關村一年注冊的新科技公司才8000家！

所以，36氪雖然打著“免費”的旗號，其模式更多是流量思維——通過免費來聚攏數量龐大的初創項目，再從中挑選出優質項目，針對性對其進行孵化，以實現每期90%以上的孵化成功率。最終孵化企業中超過九成拿到一輪融資，從而更加深了氪空間對優秀創業項目的吸引力。

2.打造居住+辦公+社交的創業生態鏈

和氪空間一樣用互聯網思維在運作眾創空間的，還有YOU+的創業社區。

YOU+做的創業社區相當于孵化器和公寓的結合體——租客只需支付公寓的租金，就能免費使用公共空間、辦公設施進行辦公。而YOU+創業社區不僅滿足了創業者的居住需求，還為他們創造了社交、創業平臺。

例如YOU+位于北京的蘇州橋店，家友可以在YOU+進行辦公，YOU+還提供公司注冊、法律服務、投融資對接等一站式服務。

YOU+創業社區的運作模式分析

YOU+創業社區的幾大服務體系

在外人看來，長租公寓起家的YOU+來做眾創空間，似乎有門外漢跟風的嫌疑。但YOU+充分利用了其做長租公寓的優勢。

首先是人脈，一個是大量的創業者資源；另一個是投資圈人脈。

先說創業者資源。YOU+在北京的蘇州橋店自4月底開放網上預約以來，截止五月初的排隊人數近3000人。

由于蘇州橋店周圍聚集了大量的中關村IT企業、海淀區各大名校，因此這些求租者大多是潛在的互聯網創業人士及創業公司希望網羅的人才；YOU+手中掌握的這一塊人脈資源，恰好是眾創空間最需要的；

第二個是投資圈人脈。

蘇菂的車庫咖啡早已積累了一批創業圈的人脈資源，包括眾多天使投資人、VC，以及創業者圈子。這也是YOU+能做創業社區的一個重要條件。

其次，YOU+打通了居住—社交—創業這條生態鏈。還是拿蘇州橋店舉例，租客中創業者占6成，剩下4成會分配給法律、金融、媒體等相關行業人士。而這里面，創業者基本上都相互認識，因為YOU+的公寓性質，這里面的創業者都是憑熟人圈子介紹進來的，較高的熟識度更容易讓創業團隊之間充分交流、碰撞出火花。

最后，由于YOU+創業社區具有居住性質，一家創業企業如果有一部分員工在北京，有一部分在廣州，他們只要住進you+即可。不但免去了辦公室的租金，YOU+配備的思科網真系統還能讓他們實現全國在線視頻會議。簡直將創業者的生活起居和創業社交一手包辦了有木有！

未來，YOU+到底會怎么走？明源君認為，YOU+實際上在做一個平臺。用互聯網思維就是：先做流量，客戶積累起來后，再從其他方向賺錢。

3. 賣咖啡、做招聘，羊毛出在豬身上

創業咖啡館也是時下很火的一種眾創模式，門檻夠低跟風者眾，但這類咖啡館某種程度上只能作為一個圈子運營和活動的平臺，盈利能力較差。

那3W咖啡是怎么玩的呢？不能靠賣咖啡，也不賺撮合傭金，那就圍繞創業企業的痛點來賺錢。

創業企業有什么痛點？1.缺錢；2.缺人；3.缺市場。很多孵化器都在“錢”上下功夫，卻很少有人做“人才生意”。創業企業十分缺人，卻用不起51job等專業招聘網站。3W咖啡精準卡位，在2013年7月推出互聯網垂直招聘平臺“拉勾網”。

借助微博、口碑宣傳和3W咖啡館的活動廣告，拉勾網快速發展了一批求職用戶和招聘企業。現在，拉勾的注冊用戶已突破百萬，每個月約兩萬人通過拉勾找到工作。去年拉勾網完成2500萬美元的B輪融資，估值達1.5億美元。

現在，3W已創建了一套自己的創業生態體系：包括創業咖啡館、孵化器、創業基金、品牌推廣、人才招聘等服務，通過一個閉環解決了創業團隊缺錢、缺人、缺市場的問題。

上面幾種眾創空間的玩法都是典型的互聯網思維——用免費或低租金做流量，等流量起來后，再從其他方向上尋找盈利點，羊毛出在豬身上。

四、房企玩眾創面臨的主要問題

如今，一批房企正在通往“眾創空間”的路上，他們多是期望借助這股創業熱潮，來盤活手中的存量資源，有甚者更是拿“眾創”為噱頭，直接目的就是賣房。但明源君想對那些真正想做眾創模式的地產商說：你們玩眾創的優勢在未來可能越來越小。

首先，眾創空間的核心原本就不是硬件環境，而在于服務配套，例如最重要的創業導師服務。

其次，按照互聯網的免費模式，未來的辦公空間可能不再收費，像36氪、YOU+公寓的辦公空間已經全免費，像科技寺將場地租金降至每人1500元/月；也就是說，未來眾創空間的玩法，不再是通過出租房子來掙錢，而是將盈利重心放在金融、人才等增值服務上。

最后，房企雖然有物業資源，但眾創空間的選址半徑決定了房企的大量閑置資源是無用的。

事實上，優質的創業團隊本來就是一種稀缺資源，而這類資源更多集中在高校密集地區，硅谷就是典型代表，依靠斯坦福大學，加上風險資本的培育，硅谷聚集了一大批頂級人才。

所以，做眾創空間，一定要選在高校密集地帶，這里能為創業公司源源不斷地提供優質的、高質量的、年輕的創業儲備人才。這也是秦君說中關村創業大街無法復制的真正原因。