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在很多人的記憶里，十年前的銅鑼灣羅素街并不是現在的這個樣子。

這條全長僅250米的小路在近幾年被稱為“全球最貴街道”，2012年，這條街上的商鋪以每年每平米平均租金2.1萬美元的“天價”貴絕全球，遠超美國紐約第五大道以及法國巴黎香榭麗舍大道。

但十年前，這里還是另外一番景象：有電影院、銀行、中檔價位的服裝品牌以及物美價廉的云吞面。然而，隨著香港于2003年啟動針對部分內地省份游客的“自由行”計劃，羅素街上的各色店鋪逐漸被清一色的奢侈品取代，正如縮影一般見證了香港零售業“黃金十年”。

化妝品店數量暴漲1975%

根據香港旅游發展局數據，2003年全年訪港人數為1554萬人次，而到2014年，這一數字已經上漲近四倍，達到6084萬人次，其中內地游客占77.7%。

另據全球最大商業房地產服務公司世邦魏理仕數據，2003年至2014年間，中環、銅鑼灣、尖沙咀以及旺角的臨街商鋪的租金暴漲213%，化妝品、皮具用品及鐘表珠寶業在香港的分店數量分別暴漲1975%、62%及29%。2004年，香港零售業銷售總額為1910億港元，其中80%由香港居民貢獻，內地游客消費僅占14%，而到了2014年，香港零售業銷售總額達到4930億港元，香港居民的消費占比降至58%，內地游客則增至38%。

目前，零售業已成為香港的支柱產業之一，2014年，香港10%的就業人口從事零售行業，零售業占香港GDP的4.3%。

香港成為當之無愧的“購物天堂”，但這里的街道也變的“千篇一律”，無論走到哪里，映入眼簾的總是化妝品、皮包、珠寶、手表品牌。

過度依賴奢侈品消費令香港的零售業變得有些脆弱。自2014年以來，隨著內地政府加大反腐力度、內地香港矛盾激化以及日、韓游的日益火爆，零售業行情急轉直下。

如今走在銅鑼灣、尖沙咀或是中環街頭，嶄新的廣告牌與冷清的店面形成突兀對比，一間間裝修奢華的商鋪里空空蕩蕩，店員三三兩兩的站著閑聊，前幾年“人山人海”、“買奢侈品似趕集”的盛景全然不見。

香港入境處的數字顯示，今年10月1日至7日入境的內地旅客增長2.3％，然而，對香港的零售業而言，這似乎“無力回天”。

備受內地游客喜愛的折扣化妝品代理莎莎國際（0178.HK）今年十一黃金周的銷售情況遠遜去年同期。根據莎莎國際公布的今年10月1至7日的銷售數據，港澳市場營業額同比下跌10.4%，同店銷售額下跌8.7%，這是自今年春節之后，莎莎國際第二個銷售業績下跌超過10%的假期。

奢侈品以及珠寶名表店的情況更加不利。

羅素街上英國奢侈品牌Burberry的一名店員告訴財新記者，與今年前幾個月的慘淡情況相比，能感受到“黃金周”來香港的內地游客多了一點，“但完全沒法與往年相比”。

“前幾年十一、五一這種假期，整個商店里都站滿了顧客，有些品牌會控制店里的人數，讓顧客在門口排隊，我們沒有這種措施，所以（當時）店里擠滿人，我們都忙不過來，因為顧客實在是太多了，沒有辦法服務到所有人，”這名店員表示。

同一條街上，珠寶品牌周生生的一名店員告訴財新記者，與其它行業相比，其實珠寶店遭受的沖擊更大。“我們大部分顧客都是內地游客，銅鑼灣是香港內地游客最多的地方，所以銷售情況已算不錯，其他店的一些同事都在擔心會不會出現結業裁員，”她說到。

而太子珠寶鐘表的一名店員則有些無奈。“其實這幾年很少有香港人買表，外國人更少，我們的顧客基本100%都是內地人。現在市況不好，我都不知道這么多店的表還可以賣給誰，本地居民并不需要這么多珠寶、鐘表店，”她表示。

世邦魏理仕香港商鋪服務部執行董事連志豪在接受財新記者采訪時指出，訪港游客增加，但銷售情況卻不甚理想，很大程度上與內地游客赴港消費的需求結構正發生變化有關。

“在過去十年里，其實只有內地游客來香港買很多奢侈品，來自歐洲、日本的游客并不會大量采購這些產品。如今，內地游客也開始變得更加成熟，消費態度回歸合理水平，很多人來香港‘深度游’，更青睞大眾化的時裝以及品嘗香港的飲食，所以體現在奢侈品上的銷售數字就變得不太樂觀，”連志豪表示。

此外，一名外資投行的消費品分析師告訴財新記者，香港奢侈品零售情況表現不好也與內地的反腐政策以及經濟增長放緩有關，這促使一些內地游客的購買力有所下降，此外，歐洲的奢侈品價格更具吸引力，因此太過依賴奢侈品消費的香港零售業出現衰退。

“其實今年在歐洲股市，‘中國游客’概念的股票都表現的很好。十年前，內地游客來香港會有種大開眼界的感覺，但現在內地的有錢人都已經來過無數次香港，大家都很清楚，各種東西在全球哪些國家最便宜，再加上今年十一黃金周其實很多人來香港只是過境轉機，所以出現了‘旺丁不旺才’的情況，”他說到。

租金驟降  中檔品牌回歸

不過，零售業銷售下滑似乎并不是一件壞事。目前，香港的商鋪出現大規模的減租潮，一并迎來的是還有中檔品牌在久違之后重回核心商圈。

今年8月31日，輕奢品牌Coach突然宣布，提早兩年結束了其位于中環最繁華地帶的旗艦店，新業主是運動品牌阿迪達斯。據土地資料處數據，新租約為每個月434萬港元，較Coach先前560萬港元減少22.5%。

“全球最貴”的羅素街也有兩間店鋪迎來新租戶。從瑞士名表品牌積家接下羅素街18號的是平價化妝品折扣店colourmix。土地資料處的數據顯示，新租約為每月70萬港元，為期三年，較此前的175萬港元暴跌60%。同街8號商鋪的新租戶則是化妝品代理卓悅，月租也較此前英皇鐘表珠寶的276萬港元減至160萬港元。

此外，銅鑼灣白沙道5號則由此前的蘋果產品經銷商轉租給運動品牌Nike，租金下降10%；波斯富街78號、80號及82號地下A號舖的租客則由周大福轉予恒生銀行。

至于羅素街“鋪王”——由英皇鐘表珠寶承租近12年的羅素街59號至61號地下B1至B3號商鋪則于9月中旬結業，目前空置已近一個月。

連志豪指出，目前無論是游客還是本地消費者都對香港中檔市場產品的需求比較穩定，因為市況不好致使商鋪租金下調，也令中檔品牌有機會重新回到核心商區，這種趨勢無疑會使香港未來主要商圈的品牌變得更加多元和平衡。

世邦魏理仕香港、澳門及臺灣研究部主管陳錦平則預計，未來五年內，香港零售業的需求主導將由以往的高端消費品轉為中檔市場品牌，本地居民消費占零售市場銷售的份額將重新上升，香港的零售業對內地游客消費的依賴程度也將有所減少。

“過去十年里，香港的零售業享受了太多內地游客采購奢侈品所帶來的經濟效益。對于內地游客來說，香港未來依然會是‘購物天堂’，但來不來買奢侈品就是另一個問題了，”連志豪表示。